昆都侖區(qū)人民政府辦公室

關于印發(fā)《昆都侖區(qū)加強住宅小區(qū)物業(yè)管理

工作實施方案》的通知

區(qū)屬、駐區(qū)各有關部門、單位:

為提升我區(qū)物業(yè)服務整體能力和行業(yè)發(fā)展水平，充分發(fā)揮區(qū)政府和各職能部門監(jiān)管全體責任，經區(qū)政府同意，現將《昆都侖區(qū)加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作實施方案》印發(fā)給你們,請結合工作實際，認真貫徹執(zhí)行。

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昆都侖區(qū)加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作

實施方案

為進一步加強我區(qū)物業(yè)服務管理，提高物業(yè)管理水平和服務質量，改善人民群眾的生活環(huán)境，建立物業(yè)管理長效機制，根據國家《物業(yè)管理條例》、《內蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》等相關法律、法規(guī)，結合我區(qū)實際，制定本方案。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神及習近平總書記關于城市精細化管理的重要講話精神，依據中央、自治區(qū)、包頭市物業(yè)管理法律法規(guī)，以規(guī)范物業(yè)管理行為為核心，提升物業(yè)服務質量為抓手，堅持規(guī)范提升與完善制度相結合，努力提高物業(yè)服務水平，提升居民生活品質，實現物業(yè)服務行業(yè)高質量健康發(fā)展，推動我區(qū)城市管理精細化邁上新臺階。

二、工作目標

物業(yè)管理水平直接關系到人民群眾的切實利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展，充分發(fā)揮各職能部門、各街鎮(zhèn)及社區(qū)基層組織的作用，建立轄區(qū)內物業(yè)管理的監(jiān)督、協調、考核工作體系和工作機制，實現“物業(yè)管理標準化、精細化，居住環(huán)境整潔、優(yōu)美、文明、和諧、宜居”的目標。通過加強住宅小區(qū)物業(yè)精細化管理，到2020年末，對物業(yè)住宅小區(qū)進行提檔升級，新增三星級標準住宅小區(qū)2處，二星級標準住宅小區(qū) 12處；一星級標準住宅小區(qū)46處； 對居委會代管小區(qū)引進準物業(yè)項目45處。物業(yè)服務綜合覆蓋率達到 100%、業(yè)主滿意度達到95%以上。

三、工作內容及措施

(一)加大物業(yè)行業(yè)監(jiān)管力度

結合《包頭市昆都侖區(qū)加強物業(yè)行業(yè)監(jiān)管機制工作方案》(昆府發(fā)〔2019〕33號)要求，區(qū)住建局負責全區(qū)物業(yè)管理行業(yè)指導工作，規(guī)范運行機制，完善多元化調解機制，對轄區(qū)內物業(yè)服務管理活動開展日常監(jiān)督檢查，加大物業(yè)管理工作考核力度，落實經濟處罰及黑名單制度，推動責任落實到位。

1.規(guī)范物業(yè)管理準入工作。創(chuàng)造公開、公平、公正的競爭環(huán)境，加強對投標的物業(yè)服務企業(yè)資格審查，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。對新建住宅項目，開發(fā)建設單位必須嚴格執(zhí)行前期物業(yè)招投標制度；對前期物業(yè)合同終止的既有物業(yè)住宅項目，成立業(yè)主委員會的，由辦事處指導業(yè)委會招投標選聘物業(yè)企業(yè)，未成立業(yè)主委員會的，由建設單位、街道(鎮(zhèn))辦事處應當通過招投標方式重新選聘物業(yè)服務企業(yè)；對居委會代管的老舊住宅項目，由居委會(業(yè)委會)通過民意調查選聘物業(yè)服務企業(yè)，完成招投標及選聘工作后及時簽訂物業(yè)服務合同并進行備案。并強化“包頭市物業(yè)服務企業(yè)信用評價系統”結果的運用，對于列入黑名單的物業(yè)企業(yè)，禁止其參加我區(qū)物業(yè)項目招投標活動。同時，加強對物業(yè)項目招投標工作的監(jiān)管力度，查處不招標、陪標、串標、圍標、惡意降低成本價中標等違規(guī)行為，如發(fā)現以上問題，對涉事單位進行全區(qū)通報，三年內不得參與昆區(qū)范圍內任何項目的招投標活動。

2.開展物業(yè)企業(yè)信用評價工作。依托包頭市物業(yè)服務企業(yè)信用評價系統，區(qū)住建局負責將轄區(qū)物業(yè)企業(yè)全部納入企業(yè)誠信體系管理，督促物業(yè)服務企業(yè)登錄信用信息系統及時、完整、準確地填報、更新企業(yè)的基本信息、經營業(yè)績等有關信用信息。推動與相關政府部門的信息共享，建立全區(qū)統一的物業(yè)服務監(jiān)管評價和統計信息平臺，加強企業(yè)備案管理工作，強化物業(yè)服務業(yè)發(fā)展動態(tài)監(jiān)測和監(jiān)管，定期向社會公布物業(yè)服務企業(yè)信用情況，完善“黑名單”制度，建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，構建以信用為核心的物業(yè)服務市場監(jiān)管體制。

3.推進物業(yè)服務管理標準化建設。按照《內蒙古居住服務標準》 (以下簡稱《標準》)，認真抓好宣傳和具體落實工作，全面開展物業(yè)項目標準化管理，規(guī)范物業(yè)服務合同，建立甲乙雙方監(jiān)督機制，增強履約意識、規(guī)范服務行為，促進物業(yè)服務行業(yè)健康有序發(fā)展。一是對市場化物業(yè)服務項目，加快住宅小區(qū)定級評星工作，嚴格要求物業(yè)服務企業(yè)按照《標準》等級開展物業(yè)服務。二是對準物業(yè)服務項目，嚴格要求物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行準物業(yè)“有衛(wèi)生保潔，有秩序維護，有維護維修”的“三個有”服務標準。三是對居委會代管項目，相關街鎮(zhèn)牽頭，通過收取衛(wèi)生費及政府補貼的方式，聘用保安、保潔人員，達到“有衛(wèi)生保潔，有秩序維護”的服務標準，最終實現居民住宅無死角管控。

4.暢通物業(yè)投訴渠道。 由司法局牽頭，各街鎮(zhèn)、住建局配合，成立“昆區(qū)物業(yè)糾紛人民調解委員會”，建立調解專家?guī)臁⑵赣梦飿I(yè)糾紛人民調解員，調動社會力量積極參與物業(yè)糾紛化解工作，充分發(fā)揮法律手段在物業(yè)服務糾紛處理中的積極作用，構建社區(qū)調解、行政調解、司法調解及仲裁、訴訟相互銜接的服務糾紛解決工作模式。

(二) 強化屬地管理責任

按照《昆都侖區(qū)“住宅小區(qū)物業(yè)管理質量提檔升級”工作方案》(昆黨辦發(fā)〔2018〕45號)要求，推進物業(yè)管理工作重心下移，將物業(yè)管理納入社區(qū)綜合治理和公共服務范疇，各街鎮(zhèn)負責明確相應的承辦機構，統籌管理、協調本轄區(qū)物業(yè)服務管理的有關工作，負責轄區(qū)內物業(yè)項目的監(jiān)督考核工作，指導社區(qū)居委會(工作站)開展物業(yè)管理日常工作，保障物業(yè)管理工作順利實施。

1.落實職責部門聯動機制。對于轄區(qū)內物業(yè)管理重點問題、難點問題，相關街鎮(zhèn)組織召開物業(yè)管理聯席會議，聯席會議召集人應根據議題內容，明確會議時間、地點、需要協調的問題，組織召集相關部門參會。參會單位對問題認真研究，提出解決方案，制定具體措施，明確責任分工及解決問題的時限，并按照會議要求辦理。會議集體議定后，整理聯席會議記錄報送領導小組備案。

2.行使監(jiān)督業(yè)主委員會職責。一是確保業(yè)主委員會運作規(guī)范有序。要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的監(jiān)督協調作用，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)按照合同約定提供服務，維護業(yè)主權利，同時規(guī)范業(yè)主自身行為，履行業(yè)主義務，保障物業(yè)服務正常運行。二是明確業(yè)主委員會的權利和義務。堅決打擊業(yè)主委員會不按程序決定事項、以權謀私、不交物業(yè)費或向物業(yè)公司索要財物、互相勾聯、損害廣大業(yè)主利益的行為，業(yè)主委員會收支情況要向全體業(yè)主進行公示，由社區(qū)居委會進行監(jiān)督。尤其在特殊時期，業(yè)主委員會要有擔當意識，要全力配合轄區(qū)居委會、物業(yè)公司做好應對特殊時期的各項工作。

3.推進社區(qū)物業(yè)黨建聯建。加強社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會對業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督指導，加大力度推進在業(yè)主委員會中建立黨組織，符合條件的社區(qū)“兩委”成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。通過發(fā)展黨員、引導物業(yè)服務企業(yè)積極招聘黨員員工、選派黨建指導員等方式，加強社區(qū)物業(yè)黨建聯建。建立黨建引領下的社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)協調運行機制，充分調動居民參與積極性，形成社區(qū)治理合力。

4.樹立居民正確繳費意識。住建局、各街鎮(zhèn)、居委會及業(yè)主委員會積極開展各類宣傳活動，倡導居民樹立正確的繳費意識，主動繳納物業(yè)管理費用，遵守小區(qū)物業(yè)規(guī)約和規(guī)章制度。對惡意拖欠物業(yè)費用的行為，由物業(yè)企業(yè)通過法律程序解決，從而提高物業(yè)繳費率。

(三)加快老舊小區(qū)整合工作

1.封閉、整合居民住宅小區(qū)。各街鎮(zhèn)、居委會會同區(qū)住建局結合昆區(qū)老舊小區(qū)改造工作。一是對于面積較大、 出入口較多的開放式住宅小區(qū)，根據地理位置、道路走向，進行合理整合封閉，設置永久性圍欄、圍墻、大門、 門禁系統及配套的物業(yè)用房；二是按照社區(qū)劃分原則，對零星散落的居民住宅，與周邊有物業(yè)管理的小區(qū)進行整合，統一實施物業(yè)管理服務；對需要與包鋼住宅小區(qū)進行整合的單體獨棟住宅樓，各街鎮(zhèn)會同區(qū)住建局與包鋼房產公司積極對接進行整合，協調虹苑物業(yè)統一進行物業(yè)管理服務。三是對相鄰的單體獨棟、規(guī)模較小的住宅，打通原有隔墻，重新設置圍欄、圍墻、大門及門禁系統，統一進行封閉整合，將其規(guī)劃為一個小區(qū)；對無法進行整合的，實施單獨封閉管理。

2.對封閉整合的住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。對整合封閉后的小區(qū)，積極爭取上級專項改造資金，加快老舊小區(qū)環(huán)境綜合治理改造工作步伐，改造完成后根據建成年代、配套設施等小區(qū)情況，引進物業(yè)公司進行市場化物業(yè)管理或準物業(yè)管理。對無法引進物業(yè)管理服務的小區(qū)，由各社區(qū)通過收取衛(wèi)生費、保安費聘用保安、保潔人員進行管理，做到“有衛(wèi)生保潔、有秩序維護”服務內容，不足部分由區(qū)政府補貼，最終實現居民住宅無死角管控。

3.加強老舊住宅小區(qū)裝修垃圾管控。為保障老舊住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生及全體業(yè)主的權益，在業(yè)主進行房屋裝修時，物業(yè)企業(yè)與裝修業(yè)主簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，并收取一定的裝修押金，主要用于限制不及時清倒裝修垃圾行為。待業(yè)主裝修完畢，物業(yè)企業(yè)按協議約定要求業(yè)主及時清理裝修垃圾，拒不清運的，物業(yè)企業(yè)上報轄區(qū)居委會及業(yè)主委員會，扣除裝修押金用于清運裝修垃圾。對于代管小區(qū)，由居委會加強裝修垃圾管控工作。

(四)結合民意調查建立健全考核機制

1.加強物業(yè)管理考核制度。一是領導小組辦公室下設考核小組，成員由領導小組各成員單位組成?？己诵〗M年終對各街鎮(zhèn)、各相關部門物業(yè)管理履職情況進行考核，考核結果進行通報，并納入各街鎮(zhèn)、部門年終實績考核范疇。二是對市場化物業(yè)服務項目，區(qū)住建局牽頭各街鎮(zhèn)、社區(qū)居委會和業(yè)主委員會(居民代表)根據《標準》采取日常考核與年終考核相結合的模式，對物業(yè)服務企業(yè)、服務項目進行考核，下達整改通知單，要求物業(yè)企業(yè)對存在的問題進行整改，連續(xù)兩次整改不到位的， 區(qū)住建局對其進行一定的行政處罰。三是對準物業(yè)服務項目，區(qū)住建局牽頭各街鎮(zhèn)、社區(qū)居委會和業(yè)主委員會(居民代表)，每季度進行考核，根據考核發(fā)現的問題要求物業(yè)企業(yè)進行整改，對拒不整改或整改不到位的，報領導小組批準后扣除其準物業(yè)補貼資金，并將考核結果在官方平臺進行公布。四是區(qū)住建局將物業(yè)企業(yè)日常不規(guī)范行為計入《包頭市物業(yè)服務企業(yè)信用評價系統》予以扣分，所扣分值進行累計，達到計入黑名單標準的，由區(qū)住建局將其列入黑名單，并進行公示。對列入黑名單的物業(yè)企業(yè)， 由社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會，會議表決是否繼續(xù)聘任該物業(yè)服務企業(yè)。

2.落實業(yè)主滿意度調查結果。 由領導小組牽頭，制定居民滿意度調查問卷，.由業(yè)主委員會或社區(qū)居委會每年定期對物業(yè)項目進行業(yè)主滿意度調查工作。對業(yè)主滿意度低于60%的物業(yè)項目，由社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會，會議表決是否繼續(xù)聘任該物業(yè)服務企業(yè)；對業(yè)主滿意度在60%-85%之間的物業(yè)項目，由各街鎮(zhèn)牽頭，組織相關單位約談物業(yè)企業(yè)負責人，對業(yè)主滿意度進行分析，要求物業(yè)企業(yè)項目負責人簽訂整改承諾書并限期進行整改；對業(yè)主滿意度在85%以上的物業(yè)項目， 由各街鎮(zhèn)牽頭，組織相關單位、物業(yè)企業(yè)召開經驗交流座談會進行對標學習，同時對排名靠前的企業(yè)進行資金獎勵。

(五)強化物業(yè)企業(yè)社會責任

物業(yè)企業(yè)需做好各類突發(fā)事件的應急預案，在特殊時期(例如發(fā)生疫情、 自然災害等)，嚴格按照屬地部門要求，全力做好區(qū)域內的物業(yè)服務工作。對不履行應盡社會責任的物業(yè)服務企業(yè)，住建局對其進行警告并給予處罰，并將其不規(guī)范行為計入信用評價系統。對累計兩次警告的物業(yè)服務企業(yè)，社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會，通報其失職失責行為，并召開業(yè)主大會，如雙過半(人數過半、面積過半)業(yè)主同意清退該物業(yè)企業(yè)，由各街鎮(zhèn)牽頭召開聯席會議對其進行清退，并做好退出及承接工作，已被清退的物業(yè)服務企業(yè)不得參與我區(qū)物業(yè)管理服務招投標工作。

四、組織領導及職責分工

(一)組織領導

為了明確機構職責和人員，實現區(qū)政府、相關職能部門、物業(yè)行業(yè)的有機結合，經區(qū)政府同意，成立我區(qū)加強物業(yè)管理工作領導小組，組成人員如下：

組 長： 白云喜 區(qū)委常委、常務副區(qū)長

副組長：李長茂 政府副區(qū)長

趙太賢 區(qū)政府黨組成員

成 員：宋 皓 區(qū)政府辦公室副主任

魏 俊 昆河鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

趙 俊 卜爾漢圖鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

張文秀 昆北辦事處主任

李 偉 林蔭辦事處副主任

王凱英 前進辦事處主任

王 彤 白云街道辦事處主任

趙 波 鞍山街道黨工委書記、主任

殷飛龍 友誼街道辦事處主任

程 鋼 少先街道辦事處主任

施振民 阿爾丁街道辦事處主任

劉 軍 沼潭街道辦事處主任

許建軍 黃河西路街道辦事處主任

張 勇 昆工路街道辦事處主任

羅 力 市府東路街道辦事處主任

樊宏強 團結街道辦事處副主任

周海飛 區(qū)發(fā)展和改革委員會主任

牛世旺 區(qū)財政局局長

趙 強 區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局局長

賀 青 區(qū)司法局局長

王金芬 區(qū)市場監(jiān)督管理局局長

白朝暉 區(qū)城鄉(xiāng)房屋征收和物業(yè)管理服務中心主任

領導小組下設辦公室，辦公室設在區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局，辦公室主任由白云喜同志兼任，副主任由白朝暉同志兼任，領導小組負責對《方案》貫徹情況的調查研究，及時協調工作中存在的問題，不斷完善管理措施； 對全區(qū)直屬相關部門、各街鎮(zhèn)、居民委員會等單位的物業(yè)管理職能履職情況進行常規(guī)監(jiān)督和年度考評。

(二) 職責分工

區(qū)住建局：負責全區(qū)物業(yè)管理活動的行業(yè)主管相關工作，指導各街鎮(zhèn)履行物業(yè)服務管理的監(jiān)管職責；依法處理物業(yè)服務管理信訪投訴事項，建立區(qū)級物業(yè)服務管理行政調解一站式糾紛解決平臺；負責物業(yè)服務的行業(yè)監(jiān)督管理工作；負責物業(yè)管理信息化建設工作，建立完善物業(yè)服務企業(yè)信用管理機制；宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)和相關規(guī)定，研究制定我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)劃及規(guī)范性文件。

各街鎮(zhèn)：作為轄區(qū)內物業(yè)管理的牽頭單位，負責協調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，協調建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系； 指導、監(jiān)督、檢查物業(yè)服務企業(yè)的日常服務行為；負責指導、審核本轄區(qū)業(yè)主委員會成立、換屆工作；·監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依·法履行職責； 負責物業(yè)管理聯席會議召集工作；協調做好轄區(qū)內物業(yè)管理工作的監(jiān)督和檢查。

居民委員會(社區(qū)服務站)：協助各街鎮(zhèn)做好本轄區(qū)物業(yè)管理的落實工作，對物業(yè)企業(yè)的管理服務工作進行監(jiān)督；負責協助籌備業(yè)主大會的召開、業(yè)主委員會的成立和換屆等工作；指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法選聘物業(yè)管理企業(yè)或實施業(yè)主自治，簽訂物業(yè)管理服務合同，實施開展業(yè)主自治管理；對未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，負責組織實施物業(yè)管理，代行業(yè)主委員會的職責；督促檢查物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務組織，落實管理服務合同，協調處理物業(yè)管理工作中的矛盾糾紛，具體調解處理物業(yè)管理方面的投訴和信訪工作；對違反管理規(guī)約的行為進行協調并上報。

區(qū)綜合執(zhí)法局：依法查處損害、侵占物業(yè)管理范圍內城市綠化的行為；依法查處在物業(yè)管理范圍內違規(guī)設置戶外攤點的行為；依法查處擅自設置戶外廣告的違法行為；依法查處未經規(guī)劃批準擅自搭建的建(構)筑物或者其他設施。

區(qū)市場監(jiān)督管理局：負責物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理過程中的違法違規(guī)收費行為；負責督促物業(yè)管理企業(yè)做好明碼標價收費公示工作和相關價格糾紛的調處工作；共享從事物業(yè)管理市場主體的基本信息；對未取得營業(yè)執(zhí)照擅自在物業(yè)管理區(qū)域內從事經營活動的，依法監(jiān)督查處。

區(qū)發(fā)改委：負責保障性住房、公租房、廉租房在政府指導價范圍內的物業(yè)收費備案工作。

區(qū)財政局：負責將物業(yè)資金補貼列入年度財政預算，實行?？顚Ｓ?。

區(qū)司法局：負責向各街鎮(zhèn)、居委會、區(qū)住建局等相關部門物業(yè)糾紛調解組織提供業(yè)務指導；負責物業(yè)管理糾紛人民調解委員會的業(yè)務指導和人員培訓。

五、工作要求

?(一)提高認識，明確責任。各部門主要領導要把加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作當作社會治理方面的重要工作來抓，實行“一把手”責任制，層層落實責任。建立區(qū)政府、 區(qū)住建局、街道、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制。區(qū)政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。

(二)密切配合，抓好整改。區(qū)住建局及相關職能部門要和各街鎮(zhèn)協調聯動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時、不徹底的責任部門，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處，確保昆區(qū)的物業(yè)項目全部達到既定標準。

(三)加強宣傳，營造氛圍。要開展各類宣傳活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度，使廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理走向良性循環(huán)軌道。

(四)強化管理，鞏固成果。相關部門要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是針對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益。

圖解：《昆都侖區(qū)加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作實施方案》政策解讀