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          昆都侖區(qū)人民政府辦公室關于印發(fā)《昆都侖區(qū)加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作實施方案》的通知
          發(fā)布日期:2020-04-02 12:00  發(fā)布單位:昆區(qū)司法局  來源:昆區(qū)政府網   點擊量:7789   [字體: ]  打印保存 

          政府文件全真版

          索引號 11150203011539802X/2020-00001 主題分類 城鄉(xiāng)建設、環(huán)境保護/城鄉(xiāng)建設(含住房)
          發(fā)布機構 昆都侖區(qū)司法局 文號 昆府辦發(fā)[2020]8號
          成文日期 2020-03-08 公文時效 有效


          昆都侖區(qū)人民政府辦公室

          關于印發(fā)《昆都侖區(qū)加強住宅小區(qū)物業(yè)管理

          工作實施方案》的通知

          區(qū)屬、駐區(qū)各有關部門、單位:

          為提升我區(qū)物業(yè)服務整體能力和行業(yè)發(fā)展水平,充分發(fā)揮區(qū)政府和各職能部門監(jiān)管全體責任,經區(qū)政府同意,現將《昆都侖區(qū)加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作實施方案》印發(fā)給你們,請結合工作實際,認真貫徹執(zhí)行。





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          ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2020年4月2日? ? ? ? ? ? ??




          昆都侖區(qū)加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作

          實施方案

          為進一步加強我區(qū)物業(yè)服務管理,提高物業(yè)管理水平和服務質量,改善人民群眾的生活環(huán)境,建立物業(yè)管理長效機制,根據國家《物業(yè)管理條例》、《內蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》等相關法律、法規(guī),結合我區(qū)實際,制定本方案。

          一、指導思想

          以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,深入貫徹落實黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神及習近平總書記關于城市精細化管理的重要講話精神,依據中央、自治區(qū)、包頭市物業(yè)管理法律法規(guī),以規(guī)范物業(yè)管理行為為核心,提升物業(yè)服務質量為抓手,堅持規(guī)范提升與完善制度相結合,努力提高物業(yè)服務水平,提升居民生活品質,實現物業(yè)服務行業(yè)高質量健康發(fā)展,推動我區(qū)城市管理精細化邁上新臺階。

          二、工作目標

          物業(yè)管理水平直接關系到人民群眾的切實利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展,充分發(fā)揮各職能部門、各街鎮(zhèn)及社區(qū)基層組織的作用,建立轄區(qū)內物業(yè)管理的監(jiān)督、協調、考核工作體系和工作機制,實現“物業(yè)管理標準化、精細化,居住環(huán)境整潔、優(yōu)美、文明、和諧、宜居”的目標。通過加強住宅小區(qū)物業(yè)精細化管理,到2020年末,對物業(yè)住宅小區(qū)進行提檔升級,新增三星級標準住宅小區(qū)2處,二星級標準住宅小區(qū) 12處;一星級標準住宅小區(qū)46處; 對居委會代管小區(qū)引進準物業(yè)項目45處。物業(yè)服務綜合覆蓋率達到 100%、業(yè)主滿意度達到95%以上。

          三、工作內容及措施

          (一)加大物業(yè)行業(yè)監(jiān)管力度

          結合《包頭市昆都侖區(qū)加強物業(yè)行業(yè)監(jiān)管機制工作方案》(昆府發(fā)〔2019〕33號)要求,區(qū)住建局負責全區(qū)物業(yè)管理行業(yè)指導工作,規(guī)范運行機制,完善多元化調解機制,對轄區(qū)內物業(yè)服務管理活動開展日常監(jiān)督檢查,加大物業(yè)管理工作考核力度,落實經濟處罰及黑名單制度,推動責任落實到位。

          1.規(guī)范物業(yè)管理準入工作。創(chuàng)造公開、公平、公正的競爭環(huán)境,加強對投標的物業(yè)服務企業(yè)資格審查,促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。對新建住宅項目,開發(fā)建設單位必須嚴格執(zhí)行前期物業(yè)招投標制度;對前期物業(yè)合同終止的既有物業(yè)住宅項目,成立業(yè)主委員會的,由辦事處指導業(yè)委會招投標選聘物業(yè)企業(yè),未成立業(yè)主委員會的,由建設單位、街道(鎮(zhèn))辦事處應當通過招投標方式重新選聘物業(yè)服務企業(yè);對居委會代管的老舊住宅項目,由居委會(業(yè)委會)通過民意調查選聘物業(yè)服務企業(yè),完成招投標及選聘工作后及時簽訂物業(yè)服務合同并進行備案。并強化“包頭市物業(yè)服務企業(yè)信用評價系統”結果的運用,對于列入黑名單的物業(yè)企業(yè),禁止其參加我區(qū)物業(yè)項目招投標活動。同時,加強對物業(yè)項目招投標工作的監(jiān)管力度,查處不招標、陪標、串標、圍標、惡意降低成本價中標等違規(guī)行為,如發(fā)現以上問題,對涉事單位進行全區(qū)通報,三年內不得參與昆區(qū)范圍內任何項目的招投標活動。

          2.開展物業(yè)企業(yè)信用評價工作。依托包頭市物業(yè)服務企業(yè)信用評價系統,區(qū)住建局負責將轄區(qū)物業(yè)企業(yè)全部納入企業(yè)誠信體系管理,督促物業(yè)服務企業(yè)登錄信用信息系統及時、完整、準確地填報、更新企業(yè)的基本信息、經營業(yè)績等有關信用信息。推動與相關政府部門的信息共享,建立全區(qū)統一的物業(yè)服務監(jiān)管評價和統計信息平臺,加強企業(yè)備案管理工作,強化物業(yè)服務業(yè)發(fā)展動態(tài)監(jiān)測和監(jiān)管,定期向社會公布物業(yè)服務企業(yè)信用情況,完善“黑名單”制度,建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,構建以信用為核心的物業(yè)服務市場監(jiān)管體制。

          3.推進物業(yè)服務管理標準化建設。按照《內蒙古居住服務標準》 (以下簡稱《標準》),認真抓好宣傳和具體落實工作,全面開展物業(yè)項目標準化管理,規(guī)范物業(yè)服務合同,建立甲乙雙方監(jiān)督機制,增強履約意識、規(guī)范服務行為,促進物業(yè)服務行業(yè)健康有序發(fā)展。一是對市場化物業(yè)服務項目,加快住宅小區(qū)定級評星工作,嚴格要求物業(yè)服務企業(yè)按照《標準》等級開展物業(yè)服務。二是對準物業(yè)服務項目,嚴格要求物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行準物業(yè)“有衛(wèi)生保潔,有秩序維護,有維護維修”的“三個有”服務標準。三是對居委會代管項目,相關街鎮(zhèn)牽頭,通過收取衛(wèi)生費及政府補貼的方式,聘用保安、保潔人員,達到“有衛(wèi)生保潔,有秩序維護”的服務標準,最終實現居民住宅無死角管控。

          4.暢通物業(yè)投訴渠道。 由司法局牽頭,各街鎮(zhèn)、住建局配合,成立“昆區(qū)物業(yè)糾紛人民調解委員會”,建立調解專家?guī)臁⑵赣梦飿I(yè)糾紛人民調解員,調動社會力量積極參與物業(yè)糾紛化解工作,充分發(fā)揮法律手段在物業(yè)服務糾紛處理中的積極作用,構建社區(qū)調解、行政調解、司法調解及仲裁、訴訟相互銜接的服務糾紛解決工作模式。

          (二) 強化屬地管理責任

          按照《昆都侖區(qū)“住宅小區(qū)物業(yè)管理質量提檔升級”工作方案》(昆黨辦發(fā)〔2018〕45號)要求,推進物業(yè)管理工作重心下移,將物業(yè)管理納入社區(qū)綜合治理和公共服務范疇,各街鎮(zhèn)負責明確相應的承辦機構,統籌管理、協調本轄區(qū)物業(yè)服務管理的有關工作,負責轄區(qū)內物業(yè)項目的監(jiān)督考核工作,指導社區(qū)居委會(工作站)開展物業(yè)管理日常工作,保障物業(yè)管理工作順利實施。

          1.落實職責部門聯動機制。對于轄區(qū)內物業(yè)管理重點問題、難點問題,相關街鎮(zhèn)組織召開物業(yè)管理聯席會議,聯席會議召集人應根據議題內容,明確會議時間、地點、需要協調的問題,組織召集相關部門參會。參會單位對問題認真研究,提出解決方案,制定具體措施,明確責任分工及解決問題的時限,并按照會議要求辦理。會議集體議定后,整理聯席會議記錄報送領導小組備案。

          2.行使監(jiān)督業(yè)主委員會職責。一是確保業(yè)主委員會運作規(guī)范有序。要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的監(jiān)督協調作用,監(jiān)督物業(yè)企業(yè)按照合同約定提供服務,維護業(yè)主權利,同時規(guī)范業(yè)主自身行為,履行業(yè)主義務,保障物業(yè)服務正常運行。二是明確業(yè)主委員會的權利和義務。堅決打擊業(yè)主委員會不按程序決定事項、以權謀私、不交物業(yè)費或向物業(yè)公司索要財物、互相勾聯、損害廣大業(yè)主利益的行為,業(yè)主委員會收支情況要向全體業(yè)主進行公示,由社區(qū)居委會進行監(jiān)督。尤其在特殊時期,業(yè)主委員會要有擔當意識,要全力配合轄區(qū)居委會、物業(yè)公司做好應對特殊時期的各項工作。

          3.推進社區(qū)物業(yè)黨建聯建。加強社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會對業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督指導,加大力度推進在業(yè)主委員會中建立黨組織,符合條件的社區(qū)“兩委”成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。通過發(fā)展黨員、引導物業(yè)服務企業(yè)積極招聘黨員員工、選派黨建指導員等方式,加強社區(qū)物業(yè)黨建聯建。建立黨建引領下的社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)協調運行機制,充分調動居民參與積極性,形成社區(qū)治理合力。

          4.樹立居民正確繳費意識。住建局、各街鎮(zhèn)、居委會及業(yè)主委員會積極開展各類宣傳活動,倡導居民樹立正確的繳費意識,主動繳納物業(yè)管理費用,遵守小區(qū)物業(yè)規(guī)約和規(guī)章制度。對惡意拖欠物業(yè)費用的行為,由物業(yè)企業(yè)通過法律程序解決,從而提高物業(yè)繳費率。

          (三)加快老舊小區(qū)整合工作

          1.封閉、整合居民住宅小區(qū)。各街鎮(zhèn)、居委會會同區(qū)住建局結合昆區(qū)老舊小區(qū)改造工作。一是對于面積較大、 出入口較多的開放式住宅小區(qū),根據地理位置、道路走向,進行合理整合封閉,設置永久性圍欄、圍墻、大門、 門禁系統及配套的物業(yè)用房;二是按照社區(qū)劃分原則,對零星散落的居民住宅,與周邊有物業(yè)管理的小區(qū)進行整合,統一實施物業(yè)管理服務;對需要與包鋼住宅小區(qū)進行整合的單體獨棟住宅樓,各街鎮(zhèn)會同區(qū)住建局與包鋼房產公司積極對接進行整合,協調虹苑物業(yè)統一進行物業(yè)管理服務。三是對相鄰的單體獨棟、規(guī)模較小的住宅,打通原有隔墻,重新設置圍欄、圍墻、大門及門禁系統,統一進行封閉整合,將其規(guī)劃為一個小區(qū);對無法進行整合的,實施單獨封閉管理。

          2.對封閉整合的住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。對整合封閉后的小區(qū),積極爭取上級專項改造資金,加快老舊小區(qū)環(huán)境綜合治理改造工作步伐,改造完成后根據建成年代、配套設施等小區(qū)情況,引進物業(yè)公司進行市場化物業(yè)管理或準物業(yè)管理。對無法引進物業(yè)管理服務的小區(qū),由各社區(qū)通過收取衛(wèi)生費、保安費聘用保安、保潔人員進行管理,做到“有衛(wèi)生保潔、有秩序維護”服務內容,不足部分由區(qū)政府補貼,最終實現居民住宅無死角管控。

          3.加強老舊住宅小區(qū)裝修垃圾管控。為保障老舊住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生及全體業(yè)主的權益,在業(yè)主進行房屋裝修時,物業(yè)企業(yè)與裝修業(yè)主簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議,并收取一定的裝修押金,主要用于限制不及時清倒裝修垃圾行為。待業(yè)主裝修完畢,物業(yè)企業(yè)按協議約定要求業(yè)主及時清理裝修垃圾,拒不清運的,物業(yè)企業(yè)上報轄區(qū)居委會及業(yè)主委員會,扣除裝修押金用于清運裝修垃圾。對于代管小區(qū),由居委會加強裝修垃圾管控工作。

          (四)結合民意調查建立健全考核機制

          1.加強物業(yè)管理考核制度。一是領導小組辦公室下設考核小組,成員由領導小組各成員單位組成??己诵〗M年終對各街鎮(zhèn)、各相關部門物業(yè)管理履職情況進行考核,考核結果進行通報,并納入各街鎮(zhèn)、部門年終實績考核范疇。二是對市場化物業(yè)服務項目,區(qū)住建局牽頭各街鎮(zhèn)、社區(qū)居委會和業(yè)主委員會(居民代表)根據《標準》采取日常考核與年終考核相結合的模式,對物業(yè)服務企業(yè)、服務項目進行考核,下達整改通知單,要求物業(yè)企業(yè)對存在的問題進行整改,連續(xù)兩次整改不到位的, 區(qū)住建局對其進行一定的行政處罰。三是對準物業(yè)服務項目,區(qū)住建局牽頭各街鎮(zhèn)、社區(qū)居委會和業(yè)主委員會(居民代表),每季度進行考核,根據考核發(fā)現的問題要求物業(yè)企業(yè)進行整改,對拒不整改或整改不到位的,報領導小組批準后扣除其準物業(yè)補貼資金,并將考核結果在官方平臺進行公布。四是區(qū)住建局將物業(yè)企業(yè)日常不規(guī)范行為計入《包頭市物業(yè)服務企業(yè)信用評價系統》予以扣分,所扣分值進行累計,達到計入黑名單標準的,由區(qū)住建局將其列入黑名單,并進行公示。對列入黑名單的物業(yè)企業(yè), 由社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會,會議表決是否繼續(xù)聘任該物業(yè)服務企業(yè)。

          2.落實業(yè)主滿意度調查結果。 由領導小組牽頭,制定居民滿意度調查問卷,.由業(yè)主委員會或社區(qū)居委會每年定期對物業(yè)項目進行業(yè)主滿意度調查工作。對業(yè)主滿意度低于60%的物業(yè)項目,由社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會,會議表決是否繼續(xù)聘任該物業(yè)服務企業(yè);對業(yè)主滿意度在60%-85%之間的物業(yè)項目,由各街鎮(zhèn)牽頭,組織相關單位約談物業(yè)企業(yè)負責人,對業(yè)主滿意度進行分析,要求物業(yè)企業(yè)項目負責人簽訂整改承諾書并限期進行整改;對業(yè)主滿意度在85%以上的物業(yè)項目, 由各街鎮(zhèn)牽頭,組織相關單位、物業(yè)企業(yè)召開經驗交流座談會進行對標學習,同時對排名靠前的企業(yè)進行資金獎勵。

          (五)強化物業(yè)企業(yè)社會責任

          物業(yè)企業(yè)需做好各類突發(fā)事件的應急預案,在特殊時期(例如發(fā)生疫情、 自然災害等),嚴格按照屬地部門要求,全力做好區(qū)域內的物業(yè)服務工作。對不履行應盡社會責任的物業(yè)服務企業(yè),住建局對其進行警告并給予處罰,并將其不規(guī)范行為計入信用評價系統。對累計兩次警告的物業(yè)服務企業(yè),社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會,通報其失職失責行為,并召開業(yè)主大會,如雙過半(人數過半、面積過半)業(yè)主同意清退該物業(yè)企業(yè),由各街鎮(zhèn)牽頭召開聯席會議對其進行清退,并做好退出及承接工作,已被清退的物業(yè)服務企業(yè)不得參與我區(qū)物業(yè)管理服務招投標工作。

          四、組織領導及職責分工

          (一)組織領導

          為了明確機構職責和人員,實現區(qū)政府、相關職能部門、物業(yè)行業(yè)的有機結合,經區(qū)政府同意,成立我區(qū)加強物業(yè)管理工作領導小組,組成人員如下:

          長: 白云喜 區(qū)委常委、常務副區(qū)長

          副組長:李長茂 政府副區(qū)長

          趙太賢 區(qū)政府黨組成員

          員:宋 區(qū)政府辦公室副主任

          昆河鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

          卜爾漢圖鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

          張文秀 昆北辦事處主任

          林蔭辦事處副主任

          王凱英 前進辦事處主任

          白云街道辦事處主任

          鞍山街道黨工委書記、主任

          殷飛龍 友誼街道辦事處主任

          少先街道辦事處主任

          施振民 阿爾丁街道辦事處主任

          沼潭街道辦事處主任

          許建軍 黃河西路街道辦事處主任

          昆工路街道辦事處主任

          市府東路街道辦事處主任

          樊宏強 團結街道辦事處副主任

          周海飛 區(qū)發(fā)展和改革委員會主任

          牛世旺 區(qū)財政局局長

          區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局局長

          區(qū)司法局局長

          王金芬 區(qū)市場監(jiān)督管理局局長

          白朝暉 區(qū)城鄉(xiāng)房屋征收和物業(yè)管理服務中心主任

          領導小組下設辦公室,辦公室設在區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局,辦公室主任由白云喜同志兼任,副主任由白朝暉同志兼任,領導小組負責對《方案》貫徹情況的調查研究,及時協調工作中存在的問題,不斷完善管理措施; 對全區(qū)直屬相關部門、各街鎮(zhèn)、居民委員會等單位的物業(yè)管理職能履職情況進行常規(guī)監(jiān)督和年度考評。

          (二) 職責分工

          區(qū)住建局:負責全區(qū)物業(yè)管理活動的行業(yè)主管相關工作,指導各街鎮(zhèn)履行物業(yè)服務管理的監(jiān)管職責;依法處理物業(yè)服務管理信訪投訴事項,建立區(qū)級物業(yè)服務管理行政調解一站式糾紛解決平臺;負責物業(yè)服務的行業(yè)監(jiān)督管理工作;負責物業(yè)管理信息化建設工作,建立完善物業(yè)服務企業(yè)信用管理機制;宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)和相關規(guī)定,研究制定我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)劃及規(guī)范性文件。

          各街鎮(zhèn):作為轄區(qū)內物業(yè)管理的牽頭單位,負責協調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系,協調建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系; 指導、監(jiān)督、檢查物業(yè)服務企業(yè)的日常服務行為;負責指導、審核本轄區(qū)業(yè)主委員會成立、換屆工作;·監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依·法履行職責; 負責物業(yè)管理聯席會議召集工作;協調做好轄區(qū)內物業(yè)管理工作的監(jiān)督和檢查。

          居民委員會(社區(qū)服務站):協助各街鎮(zhèn)做好本轄區(qū)物業(yè)管理的落實工作,對物業(yè)企業(yè)的管理服務工作進行監(jiān)督;負責協助籌備業(yè)主大會的召開、業(yè)主委員會的成立和換屆等工作;指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法選聘物業(yè)管理企業(yè)或實施業(yè)主自治,簽訂物業(yè)管理服務合同,實施開展業(yè)主自治管理;對未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū),負責組織實施物業(yè)管理,代行業(yè)主委員會的職責;督促檢查物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務組織,落實管理服務合同,協調處理物業(yè)管理工作中的矛盾糾紛,具體調解處理物業(yè)管理方面的投訴和信訪工作;對違反管理規(guī)約的行為進行協調并上報。

          區(qū)綜合執(zhí)法局:依法查處損害、侵占物業(yè)管理范圍內城市綠化的行為;依法查處在物業(yè)管理范圍內違規(guī)設置戶外攤點的行為;依法查處擅自設置戶外廣告的違法行為;依法查處未經規(guī)劃批準擅自搭建的建(構)筑物或者其他設施。

          區(qū)市場監(jiān)督管理局:負責物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查,依法查處物業(yè)管理過程中的違法違規(guī)收費行為;負責督促物業(yè)管理企業(yè)做好明碼標價收費公示工作和相關價格糾紛的調處工作;共享從事物業(yè)管理市場主體的基本信息;對未取得營業(yè)執(zhí)照擅自在物業(yè)管理區(qū)域內從事經營活動的,依法監(jiān)督查處。

          區(qū)發(fā)改委:負責保障性住房、公租房、廉租房在政府指導價范圍內的物業(yè)收費備案工作。

          區(qū)財政局:負責將物業(yè)資金補貼列入年度財政預算,實行??顚S?。

          區(qū)司法局:負責向各街鎮(zhèn)、居委會、區(qū)住建局等相關部門物業(yè)糾紛調解組織提供業(yè)務指導;負責物業(yè)管理糾紛人民調解委員會的業(yè)務指導和人員培訓。

          五、工作要求

          ?(一)提高認識,明確責任。各部門主要領導要把加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作當作社會治理方面的重要工作來抓,實行“一把手”責任制,層層落實責任。建立區(qū)政府、 區(qū)住建局、街道、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制。區(qū)政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任,切實把住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。

          (二)密切配合,抓好整改。區(qū)住建局及相關職能部門要和各街鎮(zhèn)協調聯動,密切配合,針對物業(yè)管理存在的問題,制定切實可行的整改措施,認真抓好整改。對整改不及時、不徹底的責任部門,有關部門要按照相關規(guī)定進行查處,確保昆區(qū)的物業(yè)項目全部達到既定標準。

          (三)加強宣傳,營造氛圍。要開展各類宣傳活動,大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度,使廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務,進一步增強參與意識和維權意識,樹立正確的消費觀念,使物業(yè)管理走向良性循環(huán)軌道。

          (四)強化管理,鞏固成果。相關部門要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分,分工負責,強化管理。特別是針對存在問題進行整改后,要進一步明確管理單位和管理責任,避免類似問題的再次發(fā)生,切實維護廣大居民的切身利益。


          圖解:《昆都侖區(qū)加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作實施方案》政策解讀


           
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